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2016二手房市场年终盘点:增量向存量转换下的激烈竞争

 时间:2017-01-19 17:07来源:未知 责任编辑:新华在线

近日,在融创与乐视合作召开的发布会上,融创中国董事局主席孙宏斌谈到此前投资链家,最大的原因是看好二手房巨大的增量市场。在刚刚过去的2016年,中国的房地产市场正从增量市场向存量市场转变,一线城市的二手房成交量已经达到了新房的2倍以上。
 
在这样的背景之下,2016年的二手房市场竞争也越发激烈,政府调控加剧、首付贷叫停、传统与互联网模式的竞争……成为了这一年来行业的真实写照。在年末之际,我们对2016年二手房市场做了梳理,从多个维度来回顾过去一年二手房市场的发展历程。
 
市场成交:虎头蛇尾的2016
 
对于二手房市场而言,2016年是大爆发的一年,尤其是在一线城市。相关研究报告显示,2016年,“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元,是新房交易额的2倍以上,而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上,是新建住宅交易额的1.1倍。
 
不过,在2016年末,因为政策收紧的缘故,成交量有了明显的下滑。众多业内人士普遍认为,2017年的二手房市场将会比较严峻。
 
在所有中介机构中,链家、中原为代表的传统中介依旧占据着最主要的市场份额,不过近年来涌现出的众多互联网二手房交易平台发展也很迅速,也占据了一定的市场份额。以上海为例,涉足而二手房业务仅一年多的房多多目前已经能够排进市场前五了,爱屋吉屋、Q房网等互联网中介也排在比较靠前的位置。
 
金融整顿:首付贷全面叫停
 
近年来,二手房行业的金融业务发展的如火如荼,但也存在诸多的隐患。
 
2016年2月,上海链家因为出售问题房源,并在操作过程中违规提供金融服务,而被消保委处罚。随后,链家旗下的金融业务不断受到业界质疑,最终引发了首付贷在全国范围内的叫停。上海链家也因为违规被上海银监局暂停房贷业务一个月。
 
政府对于首付贷的整顿,是对于购房者在当时市场火热的情况下通过首付贷盲目加杠杆的规范,避免了市场波动而引发系统性风险的可能。首付贷的叫停也吹响了政府对于二手房金融业务全面规范的号角,对于整个2016年二手房市场有序健康发展起到了重要的作用。
 
行业规范:打击“黑中介”
 
2016年8月,住房城乡建设部等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面,提出了16条政策措施,希望借此来规范房地产中介市场秩序,打击的违法行为。
 
这些年以来,二手房行业一直存在着虚假房源、赚差价等一系列问题,政府此番出台政策也是对于“黑中介”的重拳打击。对此,各大中介机构也纷纷响应。链家再次强调了自己的真房源。房多多也称自己“直买直卖”的模式,打破了“黑中介”长久以来依靠信息不对称获取利益的链条,是解决“黑中介”的有效方式。
 
资本运作:链家大举融资、Q房出售股权
 
在2016年4月份的时候,就有媒体披露链家完成了60亿元的B轮融资,领投方为华兴旗下华晟资本,百度和腾讯同时成为战略投资方。而在2017年1月9日,融创又以26亿元获得了北京链家6.5%的股份。
 
链家频频融资,一方面源于其大幅扩张之后对于资金的需求,另一方面也可视为其向资本市场冲刺的信号。
 
相比链家频频得到资本市场的青睐,Q房网就没有那么幸运了。由于持续亏损导致资金紧张的Q房网在寻求被世联行收购失败之后,转而与沥青生产商国奥高清展开了谈判。最终,在2017年1月3日发布公告,以38亿元完成了对Q房网的收购。
 
在2017年,在二手房行业这样的资本运作还将继续,不过在资本寒冬的市场背景之下,只有一些优质的企业才能够融到更多的资金。
 
互联网迷局:安个家倒闭、爱屋吉屋裁员风波、房多多异军突起
 
2016年12月26日,安个家创始人兼CEO梁伟平以公开信的方式证实,安个家倒闭。而在一个月之前,爱屋吉屋后台职能部门400人被裁,占到职能部门总人数的20%,是其成立以来最大一次人员调整。
 
一系列的风波,让外界开始质疑二手房行业内的众多互联网平台是否能够真正生存下去。确实,在年末市场开始转冷的情况下,一些以烧钱模式发家的互联网平台一旦碰到融资困难,就会陷入困境。不过,也有一些互联网平台因为成本控制得当,发展的比较顺利。
 
房多多虽然进入二手房行业仅一年,但凭借其“直买直卖”模式可谓是异军突起。据悉,相比于传统中介每月人均0.2单的效率,房多多可达到人均1-2单。借助于人效优势,房多多收费不足传统中介一半。因此,房多多发展迅猛,在其进入的多个城市,市场份额均居于前列。
 
展望2017:二手房成交占比继续扩大市场分化加剧
 
继一线和部分二线城市之后,2017年会有更多城市的二手房成交量超过新房。有统计显示,2016年,我国新房住宅交易额约10万亿元,二手房住宅交易额为6.5万亿元。据测算,在存量资产端,二手房约180万亿元、商办物业50万亿元,待售住宅库存约3万亿元;在存量资产产生收益(即服务型收入,包括代理、渠道、媒体等)端,租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元,在加上城市更新等,这个市场的潜在空间巨大,目前才刚刚打开。
 
显然,在2017年,新房与二手房之间的成交差距将进一步缩小,二手房市场比重将越来越大。
 
此外,随着2017年市场趋于冷淡,整个行业或将进一步洗牌。不少传统中介可能会面临关店裁员的情况,一些经营不善的企业将被淘汰,一些专注于提升效率和服务的企业将获得更大的发展空间。
 
不出几年,中国房地产市场的存量时代即将真正的到来。

 

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