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爱上租徐毅出席房地产租赁峰会,房地产存量时代,下一块蛋糕怎么切?

 时间:2017-09-07 16:31来源:未知 责任编辑:新华在线

8月29日,爱上租联合创始人徐毅参加由第一财经成员机构金砖传媒、公寓新前线主办,《中国房地产金融》媒体主办,中国房地产存量资产及城市更新理事会承办的2017金砖论坛·中国房地产租赁峰会,此次峰会焦距房地产领域的诸多热点话题——租购并举、租售同权、存量市场、城市更新,爱上租联合创始人徐毅受邀参加本次会议,并和业内精英探讨了新形式下公寓市场的机遇和风险。
 
爱上租联合创始人徐毅在关于话题“新政频出,12城启动住房租赁试点蕴藏了什么”的圆桌讨论中,发表了他的观点。
爱上租联合创始人徐毅(右二)参与圆桌讨论
 
主持人:政策利好不断,作为公寓企业有哪些机遇?怎么看未来两到三年之间公寓行业可能会发生的一些变化?
爱上租联合创始人徐毅
 
爱上租徐毅:在分享之前,我想说个现象。大概在2014年12月的时候,一旦有公司拿了投资,一下子就会很火。到了2015年初,滴滴快的各种补贴打市场的时候,大家把公寓行业看成是纯互联网行业,估值非常高。慢慢进入到2015年6月份,开始股灾,股灾以后一直延续到2016年,那时候看公寓行业,好像就觉得很没希望,好多企业原本说要融资,其实都没有融到资。最近这段时间,各种政策联发以后,今年应该说整个上半年看到的大大小小的融资,上千万级别的非常多,亿级别的我们在座的这里就好多了。
 
我们爱上租刚刚也在5月份获得了B轮3个亿的投资,这次也有上市公司,国企以及开发商的参与。所以你们看,2014年底一个上坡,股灾以后开始下来,现在又一个上坡,刚才问题里面问的是机会和可能存在的风险,就是这样的市场它一定是存在着很大的风险。
 
所以在最近,我相信大家都会接受到媒体的采访,关于租售同权,关于政策出来会怎么样,机会摆在面前,这个趋势之下也是一个行业成熟的一个很重要的标志,他一定是进入到行业的细分,比方说像做智能家具的,专门做智能电表,不能说我一家把所有的事全做了,那说明这个竞争还不够充分。
 
做公寓也是一样,我们看似做公寓,比如做集中式公寓和分散式公寓,这两者核心是完全不同的:
爱上租集中式公寓
 
集中式公寓拼得是拿房能力,而拿房能力是靠融资能力和信息获取能力。拿房能力背后是它的融资能力和信息获取的能力,融资能力背后,主要是融资成本、融资规模和融资的时间长度,信息背后是信息全不全、及不及时、准不准确。集中式公寓需要想办法获取更多的信息,或者说寻找合作。
爱上租合租公寓
 
对于分散式公寓来说,更需要的是组织建设能力、系统建设能力。分散式公寓需要想怎么建立组织,怎么打造IP。
 
爱上租认为分散式公寓无法避免大团队,对组织建设、干部培训等要求都非常高。必须得进行干部的培训体系建设,能够批量输出有质量的中层管理人员。分散式公寓未来体量非常大,背后需要非常多的服务人员,避免不了产品非标,住在里面会有非常多的需求,因此分散式的核心能力是组织的建设能力和我们的系统建设能力。
 
我认为在政策和资本的这种狂热之下,或者说加持之下,我们作为公寓运营商需要好好考虑一下自己的核心能力是什么,不能因为受了影响就快速扩张。
 
主持人:现在政府的监管力度越来越加大,怎么处理与政府的关系,怎么去寻求政府的一些支持?
 
爱上租徐毅:我们最近跟政府接触比较多,在这个问题上面需要思考:政府有什么?政府要什么?然后我们有什么?我们可以给到政府什么?我们发现接触下来以后政府他不可能层级,政府小到村的,最近刚刚出的村级流动率的事情,这个事情以后到底是跟村委接触还是跟上面一级的区级接触,后面他招牌挂的方式是村书记拍个板就可以了。这里面村的需求一直到市里面的需求他都不一样,可以看到的是什么呢?
 
1.政府自身的运营能力比较弱,他肯定是要借助我们的运营能力;
 
2.政府它有土地,但是它要进行基础建设,就需要很多的钱;
 
3.政府系统建设能力较弱。
爱上租公寓4.0
 
而我们正好可以弥补它们的这三点不足。所以在跟政府聊的时候,我们也很明确:
 
我们爱上租控制好自己的欲望,清楚我们自己的回报率大概在多少,比如说多少可以做,打个比方8%,年化8%我们做了,这个我们来投入,但是政府后面是不是可以提供一些融资便利。
 
前段时间向政府提了我们爱上租在做ABS融资时担保费用太贵的问题,政府提出说它们来做担保,然后这块土地给到爱上租,包括所有的公租房都给到我们管理,另外比如说通过货币化补贴以后的租客,它可以输送到我们爱上租的平台上来,对我们来说我们最简单的就是两个字:“房”和“客”,政府有房也有客,我们有技术有资金,并且提供比较完善的服务,很容易能够达成。
 
主持人:怎么做差异化竞争,核心是什么?
 
爱上租徐毅:我们未来的判断是这样,就是未来集中式公寓他一定是可分散的,就是我们说生态很完整,像万科、龙湖会大量持有,这种未来大到全国上千栋的管理量这个都会有的。
爱上租集中式公寓
 
集中式公寓生态会非常完整,但是分散式公寓受到组织建设能力、系统建设能力,还有融资能力的限制,未来中小的分散式公寓会慢慢趋少,因为大的分散式公寓不断的发展带来的是房源密度变高,还有品牌号召力,资金成本的变化。
 
分散式公寓是很难融资的,非常难融资,整栋大家还愿意进行,分散式很难融资。组织建设还好一点,系统这块可以通过第三方实现,但是从中长远来看,小的分散式公寓企业,它们可能在这轮里面,如果说有好的价格,能够变现是最好的,但是往往也很难。
爱上租合租公寓
 
所以,爱上租现在主要在进行三块建设:
 
1.组织建设,主要是爱上租企业文化的落地和干部的培养。
 
2.产品和服务的流程及标准建设。企业规模一起来,如果标准程度不够高的话,很容易没法管,会乱,所以产品和服务的流程及标准建设就很重要。
 
3.第三,基础建设的投入。我们看一家企业是投机还是投资,主要是看两个方面。第一,愿不愿意在基础设施上花钱?第二,是否注重产品和服务品质?爱上租建立了楼盘字典,在IT建设上今年保守估计会投入3000万。在爱上租品牌公寓的装修上,我们也会在细节上进行把控,把房子装修得好一点,租客就会住得舒服一点。

 

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