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百万年薪VS艰难维生,中美房产经纪行业差异有多大?

 时间:2016-07-09 15:45来源:未知 责任编辑:新华在线

随着《不二情书》的热映,吴秀波饰演的“洛杉矶资深房产经纪人”一角激发了很多人对美国房产经纪人的兴趣。跑车和豪宅都是真的么?国外的房产经纪人和国内的中介到底有什么不一样?
 
从单边代理到双边代理,与客户建立稳定的“信托”关系
 
早在美国六十年代,与国内相似,房屋交易过程中也是只有单边(卖方)经纪人,他们的任务是出去推销开发商的新房或受雇于房东,代表卖方的利益,这就使买方站在了非常不利的位子。后来,随着市场需求和消费者保护法的健全与实施,美国逐渐形成了买卖双方都雇佣经纪人交易的制度来完善这个市场,并延续至今。据保守估计,美国大约有100万人从事房地产这一职业,美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成,房产经纪人在民众中是口碑较高的职业。
 
因此,在美国房产交易中,不管是新房还是二手房,开发商或卖家基本不直接与客户见面,房屋买卖交易完全通过房产经纪人公司和经纪人完成,经纪人发挥着非常重要的作用。客户和经纪人的关系是“信托“,而非国内的“商家与客户”,与律师可能更为接近。
 
这种双边代理带来的好处,就是买卖双方的地位更加平等,买方的利益得到更好的保障。而在国内,整个二手房依然是“卖方市场”,尤其在一线城市的热门区域,常常出现“一房难求”的窘状。因此,经纪公司为了获得优质的房源,其服务的导向不得不偏袒于卖家,甚至会出现和卖家一起违规操作的情况。而买家通常处于劣势,除了承担转嫁的高佣金,还要独自承担一系列风险。
 
互联网时代,“买卖双方地位不对等”的矛盾变得突出,也出现了一些平台,希望通过互联网技术,打破长期存在的居间逻辑。
 
比较有代表性的是房多多不久前推出的“四方场景”,也就是“双边服务”。由于房多多是“直买直卖”,没有经纪人参与,因此更考验平台的服务功能。于是房多多创建了“卖家顾问”、“买家顾问”两个角色,分别为买卖双方提供1对1的咨询服务。据了解,一旦买家用户第一次对在线房源的业主发出“直约”请求,就会有专属的服务顾问在线解答买家在找房、看房至交易过程中的所有疑问,并提醒、跟进和确认“直买直卖”的交易进程。虽然这个功能尚处于初步尝试阶段,还没有通过市场的检验,但也为二手房交易打开新的思路,为后来者提供了思考。
 
住房资源共享系统,提高佣金比例至6%
 
上世纪50年代,美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小,经纪人数一般只有四五人,大多是夫妻店。为了做成规模,有些公司扩张业务,设立多家分店,互相之间开始有合作,共享房源。出于这种合作的需要,各个公司之间订立了一些简单的行业规范,那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。
 
住房资源共享系统的建立,首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右,原因是当时经纪公司提供的服务比较少,房源也比较少。共享系统出现之后,房源逐渐地增加,佣金比例也在不断地增加,如今已经高达6%。
 
同时,为了避免因为“垄断”被政府压制,全国中介公司达成默契,固定佣金的比率,也就是行业自律——无论在全国哪个地方,地产经纪都收取一个比较稳定的,大约是6%或者7%的佣金提成,这样做就构不成恶性垄断了。
 
数据显示,美国的房地产经纪人的平均年佣金收入是5万美元左右,其中,20%的经纪人收入会在10万美元以上,1%的经纪人会在20万美元以上,年收入在50万-100万美元佣金的经纪人也大有人在。
 
所以,波叔在《不二情书》里的豪华配置,不是剧情需要,而是一个经纪人的日常。
 
相比之下,国内经纪人的生活状况可谓每况愈下,佣金比例一再走低,目前仍然坚挺的是几个中介老大的2%,而一些中小中介早已在激烈的竞争中维持在1.5%左右。互联网中介出现后,因为没有门店运营的成本压力,佣金更是低至0.5%。
 
中介之间竞争的同时,还有一些单纯的交易平台,甚至没有佣金,仅收取少量的服务费,例如房多多的2999+0.3%的交易保障险。交易成本的一再压缩,更让中介的“高佣”成为泡影,人们更愿意选择效率高、费用低的互联网平台进行交易。
 
严格业务考核,甚至要通过FBI调查
 
不同于国内的规模化管理,美国的房地产经纪公司是少而精的,提供专项服务,因此房地产经纪人的个人业务和能力要求非常出色,国家对房地产经纪人员执照的核发有非常严格的规定,设有严格的考试。
 
各州略有不同,以德克萨斯州为例从事房地产这一工作之前,房产经纪人要学习完成6门学科,180小时的课堂学习。其中包括:现代房地产学,德州房地产法,代理法,合同法,房地产金融,以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后,经历4小时的全国和地区的考试合格,通过FBI的背景调查,签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。为保证专业水准和服务质量,房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育,执照每2年申请重新换发。
 
值得一提的是,美国是一个极其重视记录的国家,如果因为违规而上记录会对日后产生难以抹煞的不良后果。
 
对于房地产经纪人来讲,违规操作,不仅会使自己失去这一职业,而且,在其他行业也会严格考核个人记录,并且把不良记录作为用人的重要标准之一。因此,失去诚信的代价是非常巨大的,这种措施极大地促进了这个国家房地产行业的自律行为。
 
可见,美国房产中介经过多年发展,已经形成了一整套成熟、正规的行业体系,而我国二手房市场起步较晚,还有很多需要学习和借鉴的地方,尤其在政府监管和行业自律方面,依然任重而道远。

 

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